33 decyzje i ponad 360 tysięcy złotych. Gmina Sicienko odpowiada w sprawie opłaty adiacenckiej

11 tysięcy złotych za działki?

Sprawa opłaty adiacenckiej w gminie Sicienko wzbudziła emocje po tym, jak Krystyna Lewicka-Ritter poinformowała, że po podziale należącej do niej nieruchomości została zobowiązana do zapłaty około 11 tys. zł. Jak podkreślała, żadnej z wydzielonych działek nie sprzedała.

W poprzednim materiale wyjaśnialiśmy, że w Sicienku obowiązuje 30-procentowa stawka opłaty adiacenckiej naliczanej od wzrostu wartości nieruchomości powstałego w następstwie podziału. Jest to maksymalna wysokość przewidziana w przepisach.

33 decyzje dotyczące 230 działek

Urząd po raz pierwszy podał nam szczegółowe dane dotyczące skali stosowania tej opłaty.

Od momentu wejścia w życie uchwały wydano takie 33 decyzje, obejmujące w sumie 230 działek. Jak wylicza gmina, jedna decyzja podziałowa dotyczy średnio siedmiu działek, a przeciętna opłata przypadająca na jedną z nich wynosi niespełna 1,6 tys. zł.

Łączna wartość ustalonych dotąd opłat to 362 700 zł. Do 23 lipca do budżetu gminy faktycznie wpłynęło z tego tytułu 229 253,45 zł.

Co ciekawe, przy średnio siedmiu działkach objętych jedną decyzją i średniej opłacie wynoszącej około 1,6 tys. zł za działkę, przeciętna należność przypadająca na jedno postępowanie może oscylować w granicach 11 tys. zł. Rzeczywista wysokość każdej opłaty zależy jednak od konkretnego wzrostu wartości nieruchomości ustalonego przez rzeczoznawcę.

 Winni są... sąsiednie gminy?

Jedno z naszych najważniejszych pytań dotyczyło przyczyn ustalenia stawki właśnie na maksymalnym poziomie 30 procent.

Urząd tłumaczy, że przed podjęciem uchwały przeanalizowano rozwiązania obowiązujące w gminach powiatu bydgoskiego oraz w Mroczy i Nakle nad Notecią. Z analizy miało wynikać, że w siedmiu badanych gminach obowiązuje stawka 30 procent, a w dwóch – 25 procent. W większości tych samorządów takie stawki funkcjonują od kilku lub kilkunastu lat.

Zdaniem władz Sicienka przyjęta wysokość nie odbiega więc od rozwiązań stosowanych przez większość analizowanych samorządów.

Urząd: postępowania kosztują, a wartość działek rośnie

Gmina przedstawia także argument ekonomiczny. Wskazuje na koszty sporządzania operatów szacunkowych, obsługi administracyjnej, wynagrodzeń pracowników oraz ewentualnych postępowań odwoławczych, egzekucyjnych i sądowych.

Samorząd przekonuje ponadto, że wzrost wartości nieruchomości bywa efektem działań finansowanych ze środków publicznych. Jako przykłady wskazuje sporządzanie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz prowadzenie postępowań w sprawie warunków zabudowy. Według urzędu działania te mogą zwiększać atrakcyjność inwestycyjną gruntów.

W odpowiedzi znalazł się również argument dotyczący dochodów własnych gminy. Urząd wskazuje, że uchwałę z 2024 roku uzasadniano zarówno wykonywaniem przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, jak i „dbałością o dochody własne gminy i prawidłowe gospodarowanie środkami publicznymi”.

Coraz więcej podziałów i decyzji 

Według gminy jednym z powodów wprowadzenia opłaty był także dynamiczny wzrost liczby decyzji o warunkach zabudowy dla budownictwa mieszkaniowego, a w konsekwencji – rosnąca liczba podziałów nieruchomości. Samorząd wskazuje, że oznacza to jednocześnie większe koszty prowadzenia postępowań.

Urząd opisuje również mechanizm, w którym właściciel najpierw uzyskuje warunki zabudowy dla większej nieruchomości, następnie dzieli ją na mniejsze działki, a później występuje o kolejne decyzje dla poszczególnych parceli. W ocenie gminy oznacza to konieczność ponoszenia kosztów administracyjnych na kilku etapach procesu.

Gmina: większość podziałów ma charakter komercyjny

To istotne także w kontekście argumentu podnoszonego przez Krystynę Lewicką-Ritter, która wskazywała m.in. na sytuację rodzin dzielących posiadaną od pokoleń ziemię bez zamiaru jej natychmiastowej sprzedaży.

Urząd odpowiada, że jego zdaniem sytuacja taka nie jest dominująca. Jak czytamy w przekazanych informacjach, „zdecydowana większość” podziałów nieruchomości w gminie Sicienko dokonywana jest w celach komercyjnych i z myślą o późniejszej sprzedaży. Nieruchomości posiadające warunki zabudowy mają być najczęściej dzielone na kilka, kilkanaście, a czasami nawet kilkadziesiąt działek budowlanych.

Nie zmienia to jednak faktu, że przepisy pozwalają naliczyć opłatę także właścicielowi, który wydzielonych działek jeszcze nie sprzedał.

Od 870 do 2376 zł za działkę

Gmina podała także bardziej szczegółowe dane dotyczące wysokości dotychczasowych należności.

Średnia opłata przypadająca na jedną wydzieloną działkę wyniosła 1576,96 zł. W poszczególnych przypadkach było to od 870 do 2376 zł za działkę. Różnice mają wynikać m.in. z lokalizacji nieruchomości oraz wysokości wzrostu jej wartości określonego przez rzeczoznawcę majątkowego.

Dwa odwołania. Jedna decyzja utrzymana w mocy

Zapytaliśmy również o to, jak często mieszkańcy odwołują się od wydanych decyzji.

Do dnia sporządzenia odpowiedzi wniesiono dwa odwołania. W jednym przypadku Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Bydgoszczy utrzymało decyzję gminy w mocy. W drugiej sprawie postępowanie nie było jeszcze zakończone.

Urząd deklaruje jednocześnie, że opłata jest ustalana we wszystkich przypadkach, w których spełnione są ustawowe przesłanki do jej naliczenia.

To nie koniec sporu?

Stanowisko urzędu pokazuje, że władze Sicienka traktują opłatę adiacencką jako element polityki finansowej i narzędzie pozwalające odzyskiwać część kosztów związanych z obsługą procesów inwestycyjnych oraz wzrostem wartości gruntów.

Nie rozstrzyga ono jednak indywidualnego sporu mieszkanki, od którego rozpoczęła się publiczna dyskusja. W jej przypadku kluczowe pozostaje to, czy rzeczoznawca prawidłowo ustalił wzrost wartości nieruchomości po podziale i czy cała procedura została przeprowadzona zgodnie z przepisami.

Pewne są natomiast liczby: w ciągu niespełna dwóch lat obowiązywania uchwały gmina wydała 33 decyzje dotyczące 230 działek, naliczyła ponad 362 tys. zł opłat, a blisko 230 tys. zł już zasiliło samorządowy budżet.

O sprawie Krystyny Lewickiej-Ritter pisaliśmy TUTAJ