Gmina Sicienko nalicza 30 procent opłaty adiacenckiej. Mieszkanka ma zapłacić 11 tysięcy złotych

Duże emocje wśród mieszkańców gminy Sicienko wywołał wpis Krystyny Lewickiej-Ritter. Dziennikarka poinformowała, że po podziale należącej do niej nieruchomości otrzymała decyzję zobowiązującą ją do zapłaty około 11 tys. zł opłaty adiacenckiej.

Jak podkreśla, żadnej z wydzielonych działek nie sprzedała. Mimo to gmina uznała, że w wyniku podziału wzrosła wartość nieruchomości, a tym samym powstała podstawa do naliczenia opłaty.

Autorka wpisu określa ją mianem „haraczu” i zarzuca władzom gminy stosowanie najwyższej możliwej stawki. Jej emocjonalny komentarz zawiera wiele ocen, ale podstawowy fakt znajduje potwierdzenie w dokumentach.

Gmina stosuje maksymalną stawkę

Rada Gminy Sicienko 28 sierpnia 2024 roku przyjęła uchwałę ustalającą stawkę opłaty adiacenckiej związanej ze wzrostem wartości nieruchomości po jej podziale.

Stawka wynosi 30 procent różnicy pomiędzy wartością nieruchomości przed podziałem a jej wartością po dokonaniu podziału.

Jest to najwyższa stawka, jaką dopuszcza ustawa o gospodarce nieruchomościami.

Nie oznacza to jednak, że gmina zabiera 30 procent wartości całej nieruchomości. Opłata jest liczona wyłącznie od wzrostu jej wartości ustalonego przez rzeczoznawcę majątkowego.

Jeżeli zatem przed podziałem nieruchomość była warta 400 tys. zł, a po podziale jej wartość oszacowano na 440 tys. zł, opłata może wynieść 30 procent różnicy, czyli 12 tys. zł.

Działek nie trzeba sprzedać

Największe zdziwienie właścicieli nieruchomości budzi fakt, że opłata może zostać naliczona także wtedy, gdy żadna z nowo powstałych działek nie została sprzedana.

Z punktu widzenia przepisów nie ma znaczenia, czy właściciel uzyskał ze sprzedaży jakiekolwiek pieniądze. Liczy się sam wzrost wartości nieruchomości, który miał nastąpić w wyniku podziału.

To oznacza, że właściciel może zostać zobowiązany do zapłaty opłaty z własnych środków, nawet jeżeli nadal posiada wszystkie wydzielone działki.

Właśnie na ten element zwraca uwagę Krystyna Lewicka-Ritter. Jej zdaniem takie rozwiązanie szczególnie mocno uderza w rolników oraz ich rodziny, które dzielą odziedziczoną ziemię, ale niekoniecznie przeznaczają ją od razu na sprzedaż.

Stawkę ustaliła rada, decyzję wydaje wójt

We wpisie odpowiedzialnością za wysokość opłaty obciążony został przede wszystkim wójt gminy Sicienko.

Formalnie trzeba jednak rozróżnić dwie kwestie.

Wysokość stawki procentowej ustala Rada Gminy w formie uchwały. To radni zdecydowali, że w Sicienku będzie obowiązywać maksymalne 30 procent.

Wójt prowadzi natomiast indywidualne postępowania administracyjne i wydaje decyzje wobec konkretnych właścicieli nieruchomości.

Nie jest więc ścisłe stwierdzenie, że sam wójt „wprowadził” wysokość opłaty. Jednocześnie to urząd kierowany przez wójta odpowiada za jej naliczanie i egzekwowanie.

Nie każda podzielona nieruchomość oznacza opłatę

Sam podział gruntu nie wystarcza jeszcze do naliczenia należności. Konieczne jest wykazanie, że w wyniku podziału wartość nieruchomości rzeczywiście wzrosła.

Podstawą jest operat szacunkowy przygotowany przez rzeczoznawcę majątkowego. Porównuje on wartość nieruchomości przed podziałem i po jego dokonaniu.

Jeżeli wzrostu wartości nie ma, nie powinno być także opłaty.

To właśnie wycena rzeczoznawcy bardzo często staje się głównym przedmiotem sporu. Właściciel może kwestionować zarówno przyjętą metodę wyceny, jak i dobór nieruchomości wykorzystanych do porównania.

Od decyzji można się odwołać

Krystyna Lewicka-Ritter zapowiedziała złożenie odwołania. W postępowaniach dotyczących opłaty adiacenckiej można kwestionować między innymi sposób ustalenia wzrostu wartości nieruchomości, prawidłowość operatu szacunkowego oraz przebieg całej procedury administracyjnej.

Odwołanie od decyzji wójta składa się za jego pośrednictwem do Samorządowego Kolegium Odwoławczego.

Sama wysokość 30-procentowej stawki wynika jednak z uchwały Rady Gminy i jest zgodna z ustawowym limitem. Spór może więc dotyczyć przede wszystkim tego, czy w konkretnej sprawie opłata została naliczona prawidłowo i czy przyjęta wycena odpowiada rzeczywistemu wzrostowi wartości gruntu.

Sicienko nie jest jedyną gminą z taką stawką

Autorka wpisu sugeruje, że gmina Sicienko stosuje rozwiązanie wyjątkowo dotkliwe na tle innych samorządów.

Rzeczywiście część gmin ustala niższe stawki albo w ogóle nie pobiera opłaty związanej z podziałem nieruchomości. Są jednak również samorządy, które podobnie jak Sicienko zdecydowały się na maksymalne 30 procent.

Nie jest więc prawdą, że tylko w tej gminie obowiązuje najwyższa dopuszczalna stawka. Faktem pozostaje jednak, że lokalne władze miały możliwość ustalenia jej na niższym poziomie.

Mieszkanka mówi o krzywdzie, urząd na razie bez głosu

Wpis Krystyny Lewickiej-Ritter jest ostrą krytyką polityki władz gminy. Autorka przekonuje, że maksymalna stawka uderza przede wszystkim w rodziny rolnicze oraz mieszkańców, którzy dzielą grunty przekazywane od pokoleń.

Jej indywidualna sprawa nie została dotąd publicznie przedstawiona przez urząd. Nie wiadomo zatem, w jaki sposób rzeczoznawca wyliczył wzrost wartości nieruchomości, jakie wartości przyjęto przed i po podziale oraz czy decyzja stanie się ostateczna.

Nie można również na podstawie samego wpisu potwierdzić sugestii, że opłaty nie są naliczane wszystkim właścicielom znajdującym się w podobnej sytuacji.

Można natomiast potwierdzić, że w gminie Sicienko obowiązuje najwyższa dopuszczalna prawem, 30-procentowa stawka opłaty adiacenckiej. Może ona zostać pobrana również bez sprzedaży działki.

Do stanowiska władz gminy oraz danych dotyczących liczby wydanych decyzji i wpływów z opłaty adiacenckiej wrócimy w osobnym materiale.